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やっておくべき4種類の敷地調査

注文住宅を建てるにはまず土地探しからはじまります。でも、土地は一見しただけで良し悪しの判断ができないという難点があります。

そこで欠かせないのが敷地調査。それは現地調査環境調査法規調査地盤調査のことで、この4つの調査により事前に把握することが大切になります。

敷地調査その1:現地調査

敷地調査の基本となるのが、その土地の地形と敷地面積を知ること。住まいの設計に欠かせない基礎データであり、測量により把握します。そして、その土地の建ぺい率、容積率を抑えれば、大概、これから建てようとする住宅をイメージすることが可能になります。

ほか、道路の位置(北側道路か南側道路か)や幅、敷地との高低差、交通量、あるいは上下水道やガス、電気の引き込み位置などのライフラインの状態もここでチェックします。

敷地調査その2:環境調査

土地に関するチェック項目は3つ。土地の方角や日当たりの状況、風当たりなどの気象条件、隣家の状況です。

まず、土地の方角や日当たりの状況というのは、状況が良好であればそれなりに生活にメリットをもたらします。例えば不動産広告に「東南の角地」「南側」「日当たり良好」というようなうたい文句で大きな字が躍っていたりもしますが、日当たりがよければ冬場の日中は暖かいのでストーブや暖房が不要となりますし、南側であれば洗濯の干し物も外に干して直ぐに乾きます。生活コストの削減につながりますので、土地の把握で一番大切な部分でもあります。

気象条件もおろそかにできない要素です。周辺に建物などの遮蔽物がなく直に風が当たる状況となると、大風を伴う豪雨や台風などの場合に備えた住宅設計が必要になってきます。例えば、窓ガラスの厚みを10ミリ近くの厚みのあるものを採用したり、ピアノ線の入った窓ガラスを用いたりと強度を考慮しなければなりません。

隣家の状況も知る必要があります。お互いのプライバシーの確保もそうですし、日照権の問題もあるからです。新しく建てることによって隣家に日陰がかかってくるという状態となれば、これはトラブルの元にもなります。建てる位置を考える意味では不可欠の要素といえましょう。

敷地調査その3:法規調査

建ぺい率、容積率は都市計画法で定まった用途地域ごとに決まっており、建築面積、延べ床面積に制限が課されています。取得しようとしている土地が住居系なのか、商業系なのか、工業系なのか地元の不動産屋で必ず確認しましょう。

特に容積率は、吹き抜け部、ポーチ、地下室などは延べ床面積に入れなくてもよいようになっています。例えば、容積率の厳しい地域では吹き抜けを含めないことを活かし、空間を広く取るような設計にしたりもします。屋根裏部屋も居室用途であれば延べ床面積に入りますが、収納であれば入らないことになっています。

道路は4m未満の場合、道路の中心から2mが道路とみなされ、必ずセットバックしなければなりません。セットバック部には家や塀の建築ができない規定になっています。また、隣家の障害とならないよう斜線規制も把握しておく必要があります。

敷地調査その4:地盤調査

地震の多い日本に住む以上、欠かせないのが地盤調査。軟弱な地盤の場合には地耐性力確保に向け地盤改良工事を実施します。

その地盤改良工事には補強の度合いにより表層改良工法、柱状改良工法、鋼管杭工法の3種類の工法がありますが、いずれにせよ予算に盛り込む必要があります。

調査手法は8種類あるうち、最も一般的でコストのかからないスウェーデン式サウンディング試験によって調査し、N値と呼ばれる地盤強度の値を求めます。因みに木造住宅の場合、N値が3.0以上必要とされています。

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